上海高得房率含猫腻？高真的高吗？

最近这几天有很多网友对我们的上海装修网小编反映道，按照现在各自的楼盘的户型图，分别将居室的客厅、主卧、次卧、客卧、玄关、厨房、卫生间、阳台相加计算出使用面积，再除以建筑面积，得出来最低只有62%的得房率。而现在住宅公布的得房率都在70%以上。上海楼盘专家称：在一般的情况下纯板楼得房率最高，其中就能够接近到80%，板塔混合的住宅楼通常为75%左右，纯塔楼在73%左右。对于那一些上海居民购买自住房的人来说，这中间近10个百分点的差额，将会直接影响到十几万元的房款是否蒸发。按照上海装修论坛网友算法，同一上海房产开发商在不同项目上提供的另外8种户型，没有一个达到70%，只有一种两居室户型的得房率为71%。上海房地产专家表示，上海房产开发商所说的得房率是指建筑面积减去公摊面积，再除以建筑面积得出的数据。建筑面积减去公摊面积得到的是套内建筑面积，而非市民测算的套，刨去建筑内墙外墙以外、能够铺设地毯、可供使用的面积。但实际得房率的算法，则是要将这些墙所占的面积计算在套内建筑面积以内。在2014年的1-5月，上海市套型建筑面积在144平方米以下的商品住宅销售面积占比近九成。其中，90平方米以下的商品住宅销售336.31万平方米，增长16%;90-144平方米的商品住宅销售204.29万平方米，下降26.2%据业内分析报告，5月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨10.6%。可见，5月份市场成交价格并未出现明显下跌。在一线城市中，上海、广州涨幅最明显。近日绿城却以“20周年，感恩回馈老业主”名义，向老业主赠送总金额价值达300亿元的优居优享卡，此举被认为有“变相”降价的嫌疑。据业内人士分析，对以高端项目为主的绿城来说，这些面值可能连一个点的折扣都不到。"高得房率不难找"、"得房率80%-90%"、"得房率百分百你懂的"等等字眼屡现开发商各种项目广告中。开发商赚钱的思路不一样，有些不想做太多社区用房，就会把这部分面积控制在最低限度，会所、休闲等空间也不会考虑，最终这个楼盘虽然符合规范，得房率也高，但是没什么品质、档次不高。在市场冷淡时期，房产开发商通常难以销售的项目用“高得房率”“特价房(论坛)”当作噱头拿出来销售，既可以吸引人气，也可以将手中难卖的房子卖出去。房屋使用率并非越高越好房屋使用率又称得房率，就是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。从通常的情况来说来说，房屋得房率普遍在78%~80%。住宅使用率最高的有98%，独栋别墅(论坛)是100%，低的时候也有到72%~73%。40、50年产权房的得房率就很低，甚至低至55%。有的小区，不同楼的得房率是不一样的，但是同一栋楼得房率是一样的。有相关人士称，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。业内人士提到，小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了、品质提升了，一样是好楼盘。得房率计算方法套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

挑高住宅的时尚厨房

所谓挑高住宅，就是比一般屋型高的空间，擅长于挑高住宅设计的唐忠汉设计师表示，包含现在常看到的3米6、4米2、5米8等屋型都是属于挑高空间，如楼中楼、透天别墅、夹层屋等，而最理想的挑高空间是指上下二层都有高度在2米左右的区域，可完全「站人」，住起来也较更为宽敞舒适。挑高位置置于公共区域为宜挑高住宅最大的特点是挑高位置没有既定方式，可选在客、餐厅、卧室，完全看屋主需求，但最好选在靠大面窗的位置，让光线充分进入屋内，如果是透天的屋型，可加装天窗的采光设计。一般而言，挑高位置大多运用在公共区域，设计重点在于挑高位置以及客厅的主墙面向上延伸，还有楼梯垂直动线的连接或特殊性，如此方能展现挑高住宅的主题与特色。此外，上层最好不要做实墙，以透视的建材来替代，如玻璃、镂空铁件等，只做一半高的护栏，展现其更宽阔的视野。在厨房、卫浴方面，则需要规划天花板，以挑高4米5的住宅来算，厨、卫空间仅需2米5的高度，往上能做储物空间或者是起居室、小阁楼，以提高坪效使用。以实际需求来规划厨房现代厨房不光只是讲究好看而已，最重要的是在使用需求及实用机能。唐忠汉设计师首重光线与通风，因为观看食材的新鲜与否来自明亮的照明设备，太挑高的厨房亮度不够理想，还有油烟及水电问题，牵涉到管线及出孔位置，因此建议挑高住宅的厨房设计，烹调区还是以加装天花板或是装饰墙板为宜，采用的高柜设计需符合人体工学的高度。在厨房的类型上，「樱花厨艺生活馆」高雄青年店叶依君设计师提出专业建议，挑高住宅的厨房设计以实际使用坪数来规划，「一字型」以及「L字型」加小吧台适合小坪数的挑高夹层，「ㄇ字、二字型」加上台面或高度吧台适合较大坪数的楼中楼，而更大坪数的透天别墅则以中岛型厨房或做局部挑高为最理想。柔和高雅的原味厨房CaseI这是一栋自地自建的二楼挑高透天厝，任职于教育界的谢先生委由建筑师、室内设计师来设规划计，但是在厨具配置方面，因为对「樱花热水器」维修快速的热诚服务的信赖，于是交付「樱花厨艺生活馆」高雄青年店。在经过双方的沟通与认知下，叶依君设计师依循整体室内装修的自然乡村风格，保留挑高的原味，一座简洁清新的开放式厨房于焉成形。采用开放式设计，为得是方便夫妻两人能一眼就看到在客厅的小婴孩。风格呈现上，二坪多大的ㄇ字型厨房搭配墙面温润的大地色系，在柜体上选用自然原木的斑马条纹、流线型设计的银灰色把手，68公分加深的台面为白色人造石，整体感觉予人充满韵味的质感，非常耐看，而附加的高度吧台则巧妙的遮住炉具的风水考量。收纳机能部份，因应女主人的要求，选用高柜、分类抽屉、转角柜解决大型锅具、餐具及各式瓶罐的收纳困扰，侧拉篮内可摆置沙拉油及调味料，让料理时可以很顺手，家电的配置上，因为是开放式设计，特别装设吸力超强的隐藏式除油烟机，而考虑到谢太太的身型，特别选用嵌入落地式烘碗机、烤箱以符合人体工学，并利用电器收纳柜，将微波炉、电子锅等收纳其中，以达成协调空间的一致感。叶依君设计师贴心提醒，自地自建的挑高透天厝，最重要得就是水电管线、出风口以及开窗的预留位置，如此精算得宜，在安装上自然能面面俱到、安心无虞。