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费春芳

逾期办理产权证有哪些要注意的地方有哪些?

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阿杰123 有用 0

第一,明确由谁来办理房产证。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此,法律上看,购房者本身是申请办理房产证的法定义务人。
房开商对房产证的办理具有协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定:“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。
基于房开商对办理房产证的协助义务,现实情况中,尤其是对于购买商品房的购房者而言,在购房合同中约定由房开商代为办理也不在少数。
第二,明确办证期限。
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定了办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的期限。若是选择由房开商代为办理的,就应当在购房合同中约定一个合理的期限,从而有效的督促开发商及时办理产权证。若房开商在约定期限内未能办好房产证的,就应当按照合同的约定承担违约责任。
另根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果买受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同订立之日起90日(现房)未能取得房屋权属证书的,开发商应当承担违约责任,赔偿额可以按照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利率计算。若购房者未在合同中与开发商达成办理房产证期限及违约责任的约定的,可依据上述规定追究开发商的责任。
第三,可以解除合同。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的约定:“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

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[昵称被屏蔽] 有用 0

1、产权证办不出来,大多是发展商各项政府规费没交齐,特别是土地使用权出让金。政府不给发展商发大产证,本意可能是对发展商的某种形式的惩罚,要求发展商承担责任,但由于预售制度的存在,尽管未取得大产证,发展商照样可以合法的把房子卖出去,回笼资金,取得利润,所以产证问题伤不着发展商。不但不能给发展商什么触动,反而给一些没有诚信的发展商可乘之机。目前来看,产证问题主要影响到小业主,这已经影响到社会的安定。我们认为,发展商的问题应该找发展商解决,对交齐了房款的业主要及时发给产权证,不能因产证问题伤及无辜的业主。产权长期不明不利于市场的培育和发展,也会造成社会的不安定。
2、发展商本身有自有资金,又有银行的信贷支持,虽然没有产权证但房子又基本都已预售出去了,该回笼的资金都已回笼了,该赚取的利润都赚到了,发展商为什么还没有钱缴交本应用其自有资金缴交的土地使用权出让金和其他规费呢?这其中的问题发人深醒,关键在于发展商如何使用其预售收入,特别是购房人按揭贷款支付的销售收入。

赐我三千弱水 有用 0

1、产权证办不出来,大多是发展商各项政府规费没交齐,特别是土地使用权出让金。政府不给发展商发大产证,本意可能是对发展商的某种形式的惩罚,要求发展商承担责任,但由于预售制度的存在,尽管未取得大产证,发展商照样可以合法的把房子卖出去,回笼资金,取得利润,所以产证问题伤不着发展商。不但不能给发展商什么触动,反而给一些没有诚信的发展商可乘之机。目前来看,产证问题主要影响到小业主,这已经影响到社会的安定。我们认为,发展商的问题应该找发展商解决,对交齐了房款的业主要及时发给产权证,不能因产证问题伤及无辜的业主。产权长期不明不利于市场的培育和发展,也会造成社会的不安定。

2、发展商本身有自有资金,又有银行的信贷支持,虽然没有产权证但房子又基本都已预售出去了,该回笼的资金都已回笼了,该赚取的利润都赚到了,发展商为什么还没有钱缴交本应用其自有资金缴交的土地使用权出让金和其他规费呢?这其中的问题发人深醒,关键在于发展商如何使用其预售收入,特别是购房人按揭贷款支付的销售收入。
城市房地产管理法第四十五条规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。城市商品房预售管理办法第十一条规定,开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。看来关键是如何把这些规定落在实处,特别是银行要制定一些办法,禁止发展商任意把钱挪作他用,这也是银行降低自身的信贷风险,减少呆帐坏帐的一个很重要的方面。

3、由于房地产市场火爆,发展商房子不愁卖不出去,因此对购房人(消费者)的合理要求,例如要求将售楼广告上承诺的内容写进售房合同,或写进其他补充条款,往往不予理会,这是由于双方谈判实力相差悬殊所致。从北京、深圳等地的经验来看,有欲望购买同一楼盘的购房人联合起来集体与开发商协商,能形成合力对发展商造成一些冲击,说服发展商做出一些实质性让步。上海的购房者(消费者)可以借鉴这一经验,逐步改变单枪匹马,与强大的发展商单兵作战的局面,特别是熟练掌握网络技术的年轻购房者,而不能指望发展商的良心,只有走联合自强之路才有希望。

4、业主们买房对房子的路段、户型、楼层、朝向、环境等非常重视,但是在现阶段的中国,买房子除了关注市场成熟、法律完备国家的购房人士应关注的那些问题外,还要特别关注房子法律风险。我们有当事人所在的楼盘,房子建好了,业主也入住了,但发展商却是几乎所有该给政府交的钱都没交齐,该付的工程款都没付清,水、电都是临时的,而且所有资金挥霍一空,申请破产已申请了三年,发展商自己的员工也度日艰难,遇到这样从根子上烂起、“生死两茫茫”的楼盘,业主们还是趁早退出、壮士断腕的好。

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