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卢思远
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问根本违约和一般违约有何区别?房产交易中,哪些情况属根本违约?
答根本违约和一般违约的区别在于它的发生是否导致合同无法进行,对于一般违约,守约方没有单方面解除合同的权利,否则,守约方就造成了根本违约,除此之外,未在规定时间
问房产交易中买房人的违约情况有哪些?买房人违约了怎么办?
答房产交易繁琐复杂,中间耗时长,甚至若涉及的房产尚自抵押,则手续办理极麻烦,这就导致了买房人会因为各种原因放弃买房,从而造成违约。一、房产交易中买房人的违约情
问房产交易的过程中违约怎么办?怎么避免违约情况发生?
答房产交易的过程中总是有很多不可预知的情况发生,避免不了的就要尽快解决,处理清楚,拖延的时间越长,对于双方越不利,不仅浪费的时间较多,对于心智也是一种考验。那
问违约责任和侵权责任的区别在哪里?房产交易中有哪些违约情形?
答违约责任和侵权责任不仅在字面上有区别,两者在归责原则、构成要件、举证责任、免责条件、责任形式和损害赔偿的范围上也有很大的不同。一、违约责任和侵权责任的区别在
问房产交易中违约责任和侵权责任有什么不同?怎么处理这两个问题?
答房产交易中违约责任和侵权责任有什么不同?从构成因素和赔偿的范围,以及责任承担方式和免责处理上都有不同。处理这两个问题一个是依据合同,一个是上诉法院处理。房产
二手房交易违约案例介绍 解读分析
和普通的新房交易不一样的是,在进行二手房交易的时候,需要注意的地方是比较多的,包括产权的认定、费用的计算等等,以及合同的签订,它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整,今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果,以及常见的案例分析,由此我们可以对比自己的实际情况,确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作,由此才能够达到令人满意的效果。一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效。依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口,要求法院确认买卖合同无效;但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。【律师观点】我国《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的,原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的权。二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同,当房屋成交价格发生争议时,卖方要求认定房屋买卖合同无效。国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价,尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易,在买卖双方的价格拉锯战中,有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”):一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的,这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议,这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费,所以买卖双方乐见其成;但是,阴阳合同是一种违规行为,在给当事人带来利益的同时,也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后,买方拒绝按照真实的合同支付购房款,双方就容易产生纠纷。【律师观点】所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费,造成国家税款大量流失,同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。根据北京市高级人民法院的司法文件,对于前后合同约定的房价不一致的情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确实存在规避税费、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。三、卖方以房屋没有取得权属证书为由,要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让,实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后,在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售,后来又因为房价上涨要求毁约,请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的,不得转让”和北京“期房限转”的规定,确认房屋买卖合同无效。【律师观点】目前,我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前,虽不能享有房屋权,但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此,卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以,在实践中买卖双方可采用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题:第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件,即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证,待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件,附生效条件的合同,自条件成就时生效。但是,如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时,则根据我国《合同法》第45条规定,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。所以,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,赔偿违约行为造成的经济损失。第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书,约定待卖方房地产权证办理完毕后,双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。由于期房转让限制颇多、变数不定,建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款,提高违约金金额,加大违约成本,限制恶意违约,以大限度保护自己的合法权益。通过上文可以得知,在进行二手房交易的过程中,应该注意的地方是比较多的,包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分,而且如果有一个细节环节不恰当的话,就会导致二手房交易违约,对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失,所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友,都应该尽可能学习上文所述,必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。
二手房交易合同范本简单介绍
二手房是指已经在房屋过户结构当中登记过信息和房主信息并重新上市参与售卖的一类房屋。和新房相比,二手房的价格会便宜一些,此外,二手房大多都是经过装修的,买家购买之后不需要再额外装修。在进行二手房交易的时候,买卖双方是需要根据国家法律签订合同协议的,那么一个标准的二手房交易合同协议应当具有什么样的内容呢?买卖双方信息在正文开始之前,合同中首先要写明的就是买卖双方的相关信息,包括双方的姓名、地址、联系电话和相关的身份证号码等。房屋的基本情况在介绍完买卖双方的相关信息之后,合同接下来要说明的就是房屋的基本情况,这其中包括房屋所在的详细地址、房屋面积、房屋结构、房产登记号码等等,此外,如果可以的话还可以附上房屋的装修标准。价格当房屋的情况介绍完毕之后,接下来要说明的就是房屋的价格,主要包括房屋的单价和房屋的总价,然后写明交易过程中产生的税费由买方承担。付款方式在现代房屋市场中,购买房屋的付款方式主要有一次性付款和按揭贷款,但不管是哪种付款方式,合同中都必须详细介绍买卖双方在付款或收款的方式。比如,买家先付多少钱,然后再过户手续办理完毕之后再付多少钱,或者是买家按照按揭贷款付款,首付多少,分期多长时间,每期应还多少钱,利率是多少等等。当然,在付款方式当中还必须写明房屋的总价格。房屋交付期限从这里开始,合同的内容主要是以约束双方行为为主的协议。房屋交付期限是指卖方在签订合同办理完过户之后最晚交付房屋的时间。此后,合同中还需要注明合同一旦签订之后,房屋内部的所有设施都应当保证不变,避免双方产生纠纷,交付之前的所有水费、电费均由卖方承担。此外,该协议中还应该规定如果双方违约的情况下应当采取什么样的赔偿方式支付违约金,约束双方的行为。签章或签字在合同协议的结尾,买卖双方和鉴证方都应当署名签字或者签章,并注明合同签订的日期。只有三方都签字或签章之后,合同才会产生法律效力。一个完整的房屋合同主要包括的就是以上几个内容,缺一不可。这个合同能够从根本上保证双方的法律利益,也能够规范二手房的交易市场和交易方式。
借款合同违约金介绍
生活中一定会有很多的坎坷和意外,这个时候也是最考验我们的时候。我们常说这样的一句话就是“钱不是万能的,但是没有钱是万万不能的”,的却如此在遇到突发状况的时候我们最需要的也是钱。可是当我们面对自己拿不出来足够钱的时候,就需要同亲朋好友甚至相关的机构进行借款,那么借款合同也就变得十分的重要。什么是借款合同无论是什么样关系的两个人或者是两类群体,只要发生两类借款这项活动并且数目不是非常小的情况下,都应该走一些相对来说比较正规的流程,这样也能够更好的做到让双方都比较放心也是比较满意。借款合同是需要借款与被借款双方进行共同签订的,在经过商议之后双方协商出来一个合适的时间,在时间范围之内进行还款,如果在有效期限内借款方没有能够按时进行还款,另一方就可以按着相关的法律程序来走,也就是在这个时候借款这件事情有了更进一步的法律效应,也是更好的保护了双方的权益。借款合同违约金怎么算在双方已经约定好的时候,一方没有达到本来约定好的事情,违约金也就变得必不可少。那么关于借款合同的违约金要如何去算,也不是一件简单的事情,因为涉及到了金钱和合同等等一系列非常专业的也是关于利益的事情,法律也就起到了非常重要的作用。在计算违约金的时候可以参照同期的银行的利率来进行计算,是一项借款的活动,在一定程度上我们也可以说成是和银行的存储钱是有一些相同的地方的,借款合同的违约金只要不超过同期银行利率的四倍就都是正常的,但是在定下违约金的时候还应该征得双方的同意还可以请到相关法律人员进行作证,这也是比较关键的一个地方。除此之外我们还需要清楚的一点就是公司与公司之间是不能够进行借贷的,在一定程度上这样的行为是属于违法的新变更为,并且如果在借贷的基础上还涉及到了违约金等等的情况,就一定是违反了相关的法律。无论在我们生活中扮演的是什么样的角色,但是在金钱方面我们还是需要比较谨慎和小心的。不管自己的钱是否是来之不易的,更加重要的是我们并不清楚别人想的是什么,又能否保证我们自己财产的安全也是未知的,所以我们还是需要谨慎。
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