越南房地产泡沫破灭回忆和启示

2012年11月27日，越南总理阮晋勇表示，越南将致力于重组金融体系，尤其是对银行系统的改革。他释放的信号是，越南的经济和房地产泡沫已经将金融拖得撑不下去了。越南经济有崩盘的迹象。如果回忆一下，2008年越南有一场金融风波，被认为亚洲金融危机要回来了，但越南没有成为导火索，金融危机没发生。随后，很多人以为没事了，其实祸根已经种下了。链条总是在最脆弱的环节断裂。越南房地产泡沫终于被引爆，人民网信息2012年首都河内的B级写字楼的租金下跌近四成。河内写字楼出租率下跌了80%，成为金融危机以来，亚洲房租下跌最快的国家。和许多国家一样，近年来，越南经济呈现典型的“信贷驱动型”特征，每年高达50%以上的信贷增长率高得令人咋舌，世界银行甚至怀疑“越南的银行有没有资本金的约束”。在信贷洪峰中，大量的钱砸向房地产，截至8月31日，房地产贷款达到了97亿美元(203万亿越南盾)，占GDP的10%。虽然政府不断调高利率来冷却信贷狂潮，但泛滥的贷款流向了房地产领域，金融的放纵扭曲实体经济，吹大房地产泡沫，银行大量贷款固化在钢筋混凝土上，体系流动性捉襟见肘，房地产坏账大幅度上升。前些年狂飙突进式的黄金岁月中的财富效应成为南柯一梦。有舆论认为，某种程度上，越南正出现类似当年日本“失去的二十年”的先兆。越南房地产的下跌不是孤立事件。肇始于2007年次贷引爆的房地产市场全球性危机在扫荡欧洲大陆，引爆欧元区债务危机后，如今又把火燃向亚洲国家。越南危机让人同时想起两年前同一时刻的爱尔兰危机。曾被称为欧洲第二富国的爱尔兰，上世纪90年代以来，通过低税率吸引海外投资，其强劲的增长势头被称为欧洲大陆的“凯尔特虎”，但在经济繁荣的背后，一直潜藏着巨大的隐患，那就是房地产泡沫的不断积累。他们都有共同的路径：房地产过热和畸形发展，过度的信贷扩张和房地产癫狂把大量不受监管的银行拖垮，进而把整个经济拖入泥淖。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5%提高到10%，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍。无论是上世纪90年代开始的日本“失去的20年”，还是从明星变成流星的越南，“老虎”变“病猫”的爱尔兰，一个共同教训是金融系统对房地产的烈焰烹油和监管者投鼠忌器的放纵。越南房地产泡沫拖累银行业：2008年以来，越南房地产市场一直处于“冰冻”状态。自2011年始，越南各主要省市的房价持续下跌，房地产坏账迅速上升，市场泡沫处于破裂临界点。越南银行业专家认为，如果没有政府干预，房地产泡沫也许早已破裂。房地产泡沫束缚了银行业的手脚，直接影响信贷增长。前些年，越南信贷年均增幅达25-30%，而今年1-10月仅增长2.8%。与此同时，银行坏账却迅速增加。据越南国家银行统计，2008年坏账金额增长74%，2009年增长27%，2010年增长41%，2011年增长64%，2012年上半年增长47%。2012年，银行系统坏账总额已高达135-140亿美元，相当于GDP的9-10%。每一段历史都值得铭记和借鉴，一位作家说过，深刻影响现实的，是离现实最近的历史。无论是当年的日本，最近的欧美，还是眼下的越南，它们的教训都说明，泡沫经济之路是一条不归路。后人哀之，更当明鉴之。更多房地产泡沫信息，请继续关注土巴兔装修网。

海南房地产泡沫事件 当今房地产的警示牌

1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。那么当时潘石屹他们经历的海南房地产泡沫事件是怎样的，让我们一起来回忆。为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业;据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海……(北海建设)要量力而行”。在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。据潘石屹本人透露，他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金500万元，就是通过一个北京朋友从银行弄到的贷款。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是，不是每个人都有潘石屹这样的好运气。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。据了解，从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。从2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。当年侥幸逃过一劫的潘石屹提醒人们：海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。眼下正在全国其他城市蔓延的这场“史上最坚硬的泡沫”，究竟会不会重蹈十五年前海南的覆辙，没有人能说得清。海南房地产的这一次泡沫破灭对当今的房地产有着深刻的警示作用，我们开始担忧中国的房地产是否出现了泡沫，中国房地产泡沫破灭的后果又会是什么样的呢?更多海南房地产泡沫的资讯，请继续关注土巴兔装修网。