关于宅基地使用权转让问题

生活在农村的人基本都知道宅基地使用权是什么，可能有些朋友不是很了解宅基地使用权，其实，说白了，宅基地使用权就是农民可以享用在集体所有的土地上进行合法的建造住宅和一些设施(例如农舍)的权利。不过要注意一点就是，宅基地使用权的转让不像你想的那么简单。接下来，小编来给你说说关于宅基地使用权的转让相关问题吧。一、宅基地使用权的取得依据民法原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得分为原始取得和继受取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据。根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性,其原始取得的情况基本上只有审批取得一种,而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格,即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得再申请宅基地使用权。具体而言，宅基地使用权的申请程序如下:(1)农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请;(2)村民委员会根据村镇规划对宅基地使用权申请进行审核,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意;(3)经乡(镇)人民政府审查后报县级人民政府土地行政主管部门审核,由同级人民政府批准。农民必须对宅基地使用权进行申请,获得批准后才可以使用宅基地,不得在未获批准前擅自使用宅基地。二、宅基地转让行为的效力，应根据受让主体不同加以区分对待：(一)、农村村民之间进行宅基地使用权转让。目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点：一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。第一种观点认为，依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则,农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第二种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件，如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记;二是z转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。(二)、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。一种观点认为以上法规并未明确禁止农村村民向城镇居民转让宅基地，国务院颁布的“通知”不具有法律法规效力，不能认定转让行为无效。而且，允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地对农民和城镇居民来说都是不公平的。另一种观点认为国土资源部“决定”和国务院颁布的“通知”只是政策性的文件和部门规章，虽不具有法律强制效力，但反映了立法者对宅基地使用权转让的态度。在实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。如同上面所说的那样，对于宅基地使用权的转让问题是需要区别对待的，第一，对农村村民之间的转让土地，可以根据实际情况，且条件允许的话就可以进行转让，也就是说村民与村民之间转让土地是允许的，但需要去找律师或者政府公办完善其资料，维护好双方的利益，同时起到法律的效力。第二，如果农村村民将宅基地使用权转让给城市居民这种行为是严格禁止的，在这种情况下签订的合同是无效的。

农村宅基地买卖原则介绍

提及房地产的交易或者买卖，大家首先想到的还是城市楼盘的交易，实际上在农村中也存在着类似的行为，但是有所差异。比如农村买卖宅基地，过于这个方面就有许多限制。首先大家应该明确自己宅基地的使用权限，除此之外还可以参考下文给出的说明，从农村宅基地买卖3大原则入手分析，避免因为缺乏法律常识导致买卖过程中蒙受损失。一、如果想买卖宅基地该怎么办?我国现行法律规定，宅基地是不可以自由买卖的，因为宅基地一般是指在农村集体经济组织分配给集体经济组织成员建房的集体性质土地。只能是使用权，由于其性质因素，使用权的转让只可以在同一个集体经济组织成员之间进行，不能向本集体经济组织成员以外的出售。那么我们经常遇到很多不是本村的人可以买卖，在这里特意说明一下，我们常说的买卖是指宅基地上的房屋以及其他的设施，也就是宅基地的使用权，农村的宅基地归集体所有，宅基地的使用权才真正属于我们自己。现在不像一些商品房有正规的产权证，宅基地上的自建的房屋完全是小产权，且买卖不合法，就是我们常说的不能过户，那么怎么在交易过程中保障资产的安全呢?遵守以下三原则就可以了!二、农村宅基地买卖3大原则1、农村宅基地买卖需进行权利(使用权)主体变更登记《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权(使用权主体发生变化)，应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。2、宅基地购买者的资格有限制宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者(受让主体)，有资格限制。宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。3、转让后原则：“一户一宅”《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。农村宅基地买卖首先要经过相关部门的审批才能进行宅基地变更登记，另外，购买方资格限制比较大，购买方一定要注意，要不然损失上几十万是在所难免的。遵守宅基地买卖3个基本原则，希望你在买卖宅基地买卖的时候多做注意，别造成个人损失。所谓农村宅基地买卖的说法实际上是不恰当的，因为根据法律条文的规定可以发现，宅基地属于集体性质土地，我们只有使用权，而没有所有权。所以通常所说的农村宅基地买卖指的都是使用权的转让，它需要遵循三个方面的基本原则，具体包括进行权利(使用权)主体变更登记等等。除此之外大家最好可以参考当地的政策，结合自己的实际加以分析。