北京经济适用房纠纷分析第一,未满五年的经济适用房买卖纠纷对经济适用房不满5年交易的问题，有人以为，未经政府同意，买卖不满5年的经济适用房合同无效。理由如下：1.法律依据。合同法第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效;物权法第97条规定，处分共有的不动产，须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。2.事实依据。所谓经济适用房，是指购买人拥有有限产权的房屋，即购买人只拥有该房的部分产权，其他权利有政府拥有。购买人与政府对该房构成共有关系。3.相关法律依据:《经济适用住房管理办法》是部门规章，不是行政法规。但这个规章是依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》制定的，可以认为是符合法规原则和宗旨的规章。规章其实也就是政策。民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”从民法通则的规定看，如果违反政策，也可以认为是违反民法通则第六条的行为。由此可见，政策禁止性的规定可以通过民法通则第六条转换为法律的禁止性规定，从而可以得出违反政策禁止性规定的行为无效的结论。但是也有人认为,第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上面的有关规定，因为《经济适用住房管理办法》是部门规章，不是行政法规，所以签定的买卖不满5年的经济适用住房的合同，应当认定为有效合同。此合同只是为双方设立了权利义务关系，只要符合成立要件(如购买人必须符合经济适用住房的申请人资格)，按照《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同有效。但是，政府有优先回购权。一旦政府行使该权利，购房人就不能取得该房的产权。合同当事人可以主张以不能实现合同目的为由(政府不同意，不能办理过户)，解除该合同，主张违约责任及赔偿损失等。以案说法：买卖经济适用房的合同无效(不满5年)2008年9月1日,原告林某与被告孙某签订一份房屋买卖协议,约定孙某将其在同年获得的一套50平方米的经济适用住房卖给林某。协议约定房屋价格为15万元;由买方在签订协议之日支付13万元,余款在过户时一次性付清;卖方在2008年9月30日前协助买方办理相关的产权过户手续,同年10月底卖方交付房屋给买方。该协议还约定了其他事项。协议签订后,买方依约于协议订立的当日向卖方支付了购房款13万元。但直到2009年3月底卖方孙某仍然不交付房屋,也不同意办理房屋产权过户手续。林某起诉到法院,要求法院认定双方的房屋买卖协议有效并判令被告履行协议。法院审理后认定双方协议无效并判决驳回了原告林某的诉讼请求。本案的关键是原、被告双方订立的房屋买卖协议是否有效。要认定协议的有效,除了协议签订的双方当事人具有完全民事行为能力和双方意思表示真实之外,还要看协议的内容是否违反法律、法规的强制性规定,是否违反社会公共利益等。本案中作为买卖标的的房屋属于经济适用住房,并且卖方取得该房屋还不到一年的时间。根据2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购房人对经济适用住房只拥有有限产权,其所占用的土地是划拨土地,购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。这就是说,购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权,是和国家共有的房屋,即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一,作为共有人之一的人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有的房屋,这显然是违反了法律的强制性规定的。另外,也完全可以认为,如果获得经济适用住房的当事人可以任意买卖这种房屋的话,国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施将会落空,这也是违反社会公共利益的。因此,根据我国《合同法》的规定,本案双方订立的房屋买卖合同是无效的。法院的认定和判决是正确的。北京经济使用房专业律师分析:原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。因此，鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，但房价上涨所带来的升值利益不得由任何一方单独享有，原、被告各享有一半符合原、被告双方预期，也最大程序地体现了公平，是适当的。第二,私买经济适用房房号纠纷房号协议被判无效:去年9月25日，李某与王某签订了《经济适用房买卖合同》一份，约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给李某;李某一次性向王某支付人民币8万元整，作为购买经济适用房名额转让的补偿;此后，李某又向联系人邢某支付了23000元。事实上，转卖是李、王两人的私下行为，没有经过有关部门的购房资格审查。因此，当李某拿着转让的房号去购买房子时，因资格不符被拒。李某现起诉至法院要求确认与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，判决王某、邢某返还房号转让金。朝阳法院审理后认为，王某将购房权私自转让给没有购房资格的李某的行为，已经违反了关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，更为严重的是妨碍了其他符合购房条件人的购买权。李、王签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，属于无效合同，应被解除。同时，王某和邢某也应全部返还收取的费用。第三,经济适用房“借名买房”纠纷“借名买房”纠纷:法官释案判决房屋归谁以房本为准孙力庭长解释，经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策，所以对于经济适用房的买卖，除须遵循法律外，还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据物权法规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁则房子就归谁，如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还自己的全部出资。孙力庭长称，实际购买人要求过户，实际就是房屋买卖，得双方自愿，也就是说，得出借姓名人自愿过户，否则法院也不能强制。实际买房人出资按原价退还审理过多起该类案件的陈历杰法官解释，退还实际买房人的出资(包括几万元的买号费或者借名费等)，是按照当时买房时的房价退还的。也就是说，退还房款不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还，这样实际买房人就非常吃亏。此外，实际买房人想要回出资，还要提供充足的证据，比如支付购房款的银行转账凭证，转账日期要和购房日期相互对应;能证明是借名买房的证人证言;双方之间签订的借名买房协议等。“借名合同”效力属模糊状态陈历杰法官解释，私人之间关于“借名买房，约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格，其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，因此合同无效。首先，这样判决的依据是物权法和合同法的规定。其次，这样判决也使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利，这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的，同时也不会使经适房的相关法规成为摆设。孙力庭长解释，但“借名合同”也不是一点用没有，它可以救实际购买人，实际购买人可以依据合同在房子里继续居住，而不用腾房，法院会依据双方签订的合同驳回名义购房人的腾房诉讼。其实这是一个无奈的判决，也就是说，维持现状，等待立法或者司法部门出台相应的法规来解决。