商品房价格构成 商品房如何定价?

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。商品房价格构成一、土地使用权取得费商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。二、住宅开发成本1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。三、住宅开发期间费用指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。四、利润以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。五、税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。六、商品住宅差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。商品房定价有三个内容1、总体均价确定商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个方法，最好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算最终均价。2、推售策略确定推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。3、每套房屋定价在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异(位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等)，分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。关于商品房价格构成、商品房如何定价小编就介绍到这里了，希望能给广大购房者带来一些有用的帮助，了解商品房的价格，对我们的购房计划还是很有帮助的!

公寓和商品房的区别有哪些？你知道吗

公寓和商品房有什么区别呢?公寓一般指的是其合适的住宅，属于单元楼。商品房一般指的是提供居住的房子，商品房的概念有很多，它包括了别墅公寓和集体宿舍。公寓是一种比较单一功能的住宅，属于商品房的分支。公寓一般是不限购的，也不限贷，喜欢在哪投资就在哪里住，不受限购政策的影响。但是商品房是有限购政策的，而且有使用年限。下面我们来了解一下公寓和商品房的区别。公寓和商品房的区别1、其一，建筑面积百分比不受限制在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制;而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。2、其二，公寓的日照条件比住宅差按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。3、其三，土地性质不同  住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其它性质用地上。4、其四，产权年限不同住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，5、其五，水电费计算不同公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。6、其六，公寓不能落户公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。7、其七，价格定价不同一般来说，公寓的单价是比住宅高的，且以小面积户型为主。 8、其八：产权证的用途栏登记不同监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。9、其九，公寓不享受就近入学在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为学区房的，也就是说不能让孩子就近入学。10、其十，贷款利率和首付不同如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。以上就是公寓和商品房的区别，大家现在学会区分公寓和商品房了吗?商品房的使用年限一般是70年的，功力的使用年限一般是四五十年，二者的使用年限是不同的，另外水电费的计算标准也不同。公寓的配套设施是比较好的，但是公寓里面不可以使用明火，商品房的配套设施相对来说没有那么完善。公寓的贷款利率会比商品房的贷款利率高，所以现在很多人都会优先购买商品房。