第一次买房装修必须知道的流程

第一次买房子的首购族，面对金额如此庞大的交易，内心情绪势必是十分紧张不安的。每个环节都是重要关键，购屋的各个关卡究竟该注意甚么事，才能安安稳稳地完成购屋大事?本文将为您细说分明。自从买下三重捷运站旁的预售屋之后，李先生觉得生活上开始起了转变，开始很注意房地产政策的新闻，会很积极地想了解，新政策之下，未来对他的房价会不会有影响。最重要的是，生活开销上，再也不能像过去一样自由自在，爱买甚么就买甚么，连参加最平常的朋友聚餐聚会，都要衡量一下分摊金额，合不合理?有空的时候，还会到已经架起围篱的工地去绕一绕，看看是否有在准备动工，有没有施工进度。没错!买房子就是改变人生最直接的方式，乐观看待的人，认为这是个人理财好的新开始；悲观的人则认为，从此要被房子绑住变成「屋奴」了，但毕竟拥有了有形资产，这还是人生必经的过程。只要在购屋前就做足准备，认真处理每一道关卡，第一次买房子就可以留下愉快的好经验。看屋记得要带伴决定购屋之前，比较理性的买方，都会先估算大概可购屋的总价，算算要准备多少自备款，还有薪水够不够付每月房贷等等，先评估自己有没有买房子的条件，再来准备接下来的步骤。经常会有自备款只有少许的买方，财务观念薄弱，比如说，拿着五十万就想在板桥买房子，或是月薪不到三万元，却想要买三房两厅的预售屋，令现场人员很扼腕。找房子的第一步，就是要搜寻物件，现在媒体工具很发达便利，想了解物件分布位置及行情，再确认要去看哪个案子。实际行情部分，可以参考住展杂志及住展房屋网，早在政府推动房价透明化之前，住展便已经提供透明化房价给读者参考。买方到销售现场看屋时，最重要的一点，就是要确认卖方是否「合法销售」!所谓「合法销售」，就是指预售屋要取得建照之后才能销售；完工的新成屋最好能看到使用执照，预售屋在尚未取得相关执照之前，现场只能与买方签订类似〝意愿书〞，而不能正式签立房屋买卖契约。还有就是看屋尽量要找人陪伴，单独看屋较易被销售人员击破，因此建议最好还是带友人同行。一来是安全考量，二来则是多一个人看屋提出意见，再者则是友伴与销售人员对谈愈多，你就愈有时间仔细看屋，否则销售人员紧盯着你说明，通常反而没有空档仔细看屋。议价要开价破底一成议价是门大学问，价格开高了怕当冤大头，价格出低了又担心买不到，购屋前的议价十分重要。想要议到一个所谓的「合理房价」是很困难的，只要你对房屋的未来增值有期望值，就无法单纯使用房价所得比评估房价，房价最终还是回归到市场的供给与需求，并非是所得。议价开价一定要先搜集资料，了解区域内近期成交的价位水准，去异求同之后，再评估一个可能成交的最低价，而且真正的开价还得要往下减价。比如说，卖方开价一千两百万，买方希望以一千万购得，这时就不能直接开价一千万，而是必须再往下降一成至一成五左右，预留一些价格弹性，还价的空间很重要。再者，在接待桌上卖力销售的小姐，通常不是价格最后的决定者，因此那最后还价的一成到一成五，通常就是坐在桌后的现场专案来确认的，因此销售小姐的底部价格，应该往下还有一些弹性。合约书通常都可以携回审阅，问题不大，重点是签约内容要注意，尤其是用手写的「特约条款」，特约条款效力及于一般条款之上，一定要特别注意内容。工程期注意进度签约之后，接下来买方就等着开工了，开工对买方来说，重点在于付款，通常在开工之前，总计要支付总价百分之十五的金额，买方除了缴钱之外，另外就是要注意是否有如期开工。工程期间的时间通常会写在合约内，未在合约期间内完工，建商必须支付违约金，因此建商大多会将合约上的完工时间，写得比较久。像李先生购买三重的预售屋，总计不过十五楼三十七户，合约工程期却长达两年半，但实际上应该只要两年就可以完工了，由此可见，建商通常会将合约工程期订得比较长，以确保如期完工。另外工地的清洁度也是需注意，由此可以观察营造单位的施工态度，工地杂物繁多，工程车进出频繁，工地清洁维护不易，如果营造单位重视细节、施工严谨、管理良好，通常工地会维持一定的整洁，这也意味着施工者重视细节，不但营造品质会比较有保障，也会降低工安意外发生的频率，减少节外生枝的事件。最后就是总工程日期是否依约所订，虽然合约上的工程期都会订得比较长，但是难免会有意外的事情发生，像是邻损纠纷、建商与承包商之纠纷等等，可能都会耽误进度，因此最后还是要注意完工日期是否依约，若有延误，买方有权利主张收取违约金。贷款重视偿债能力对购买预售屋或新成屋来说，相对于其他流程，房屋贷款流程比较单纯，主要是在购屋时，建商会提供配合的贷款银行，基本上只要房屋所有权人的信用评估没有太大问题，贷款额度通常会比个人找银行贷款高出百分之五到百分之十。首先银行还是会先针对个人偿债能力及信用评估。偿债能力主要是以所得收入为主，包括年资及薪资；信用评估主要是调阅徵信资料，诸如过去借款纪录、信用卡缴款纪录等等，这些资料都会被列入评估，以确保借款人的偿债能力。如果这些都没问题，接下来就会进行对保，签订贷款契约，此时要特别注意违约条款，提前清偿是被允许的，但是不能在约定期间内涂销设定(一般是三年)，如果提前涂销设定，像是要换银行转贷，就要缴交违约金，大约是借款余额的百分之一点五至二左右。交屋验收要落实最后阶段则是过户及交屋。过户登记完后，买方会领得房屋及土地所有权状，此时要详实核对所有权状上的所有权人资料无误，以及记载在权状上的面积，与买卖合约上的面积是否一致，通常可容许约百分一至二的误差，如果超过这个范围，则会相互「找补」。找补的范围在合约上都会记载，倘若合约面积较大、而权状面积较小，二者相差在百分之二(依约)以上，则建商必须煺还买方超过部分的价金；如果是权状面积大于合约面积，且二者相差在百分之二(依约)以上，照理说买方需支付建商多余面积的价金，但实际上这部份建商都不会再向买方索价，因为对建商来说没有实际损失，通常不会再向买方主张，算是买方「赚到」。交屋时会检附验屋表，由建商工务单位会同买方一起检查，包括施工品质、建材、赠品、附属设备等等，都会列入查验项目。施工品质像是墙壁粉刷工整度、地砖舖设是否对齐、门窗缝隙密合度、浴室及阳台泄水坡度等等；建材则检视是否依约，诸如门窗、厨具及卫浴设备等；赠品常见就是冷气，品牌是否依约，对讲机功能是否正常等；附属设备像是工作阳台的晒衣升降机、洗手台等等，缺一不可。交屋验收尾款，通常保留约总价的百分之三至五，验收完成后才会缴付。买屋过程繁复，每个环节都很重要，不仅是交易安全要顾虑，价金支付过程、施工过程观察、物之瑕疵检视，买方应该都要以最严谨的心态处理每个流程，不厌其烦地审视每项细节，才能确保买的安心、住得舒适。更多相关知识尽在扬州装修网！