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邹博瀚

请问买店面要注意什么?

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lily_383 有用 1

购买前做一些调查分析是必不可少的,其中至少应该注意五个方面:

1、有广场就有人气
什么是广场?广场就是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场,每天有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。而在社区里,社区的小型广场不仅是居民活动的地方,也必将是商业活动中心区。所以,评估一个商铺的投资价值,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈,商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高,在举办活动和展览期间,这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

2、主力店效应
“有主力店的地方,就有无穷的商业机会”,相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。最典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的,正是因为华堂的到来,带旺了周边的商业,商铺的价值凸现。如今,华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来,个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备商铺升值的潜力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值,使商铺作旺并不断升值。

3、品牌店效应
目前,在商铺租赁和购买市场,品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客;咖啡如星巴克、上岛;服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候,看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因:一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的,许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二,知名的品牌客户它本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成。所以,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

4、立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。
一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说,商业干道是最好的道路类别,其次就是靠近商业区的交通干道。
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外,还要考虑道路是否有障碍物,比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。交通栏隔对商铺价值影响多大,只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时,从两个方向来的人流都比较容易去购物,而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便,交通栏隔对家乐福的影响怎么样,我们暂不理论,但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响,即使增加了过街天桥,这种影响也难以被消除。

5、商铺的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验,在买商铺时只考虑价格,认为只要价格合适就行了,由此增加了自己的投资风险。我们知道,商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁,不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施,而有些铺并没有这些,等有人想租赁并提出这些问题的时候,投资人才恍然大悟,但已经晚了,因为像排烟这样的问题到正式交楼后,谁也解决不了。因此,投资人在买铺的时候,一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚,那怕以后不经营餐饮,也要做到有备无患。

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a514102088 有用 1

买商铺一定要多加小心,首先商铺的选址很重要,一定要有眼光,不能开发商说赚就赚,一定自己也要看好那个位置,选不好址等买了就不好进行出租,其实投资商铺挺有风险的。祝您好运!
首先从政策面分析,您所投资的商铺是不是政策允许销售的?
自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。(本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为)。投资人可以对照一下,摈弃不合手续的投资型商铺。
其次,买商铺与买房子一样,要看看该项目的五证是否俱全,是否合法有效?特别需要注意的是,看看该项目的土地证,了解其土地使用年限,这一点也和投资回报有很大关系。
第三,问一问周边的朋友,该项目是新建项目还是重新装修后重新包装的项目,如果是后者,需要仔细了解该项目的债权债务清楚没有,土地手续清楚没有,原来为什么经营不好,经营不好的根本原因解决了没有?

宁谧青枫 有用 1

商铺的第一要义是位置
黄金地段的黄金位置铺位肯定是最好的
商铺一般分为几类:底商大型卖场\市场的铺位独立的店铺
一般涉及到个人购买的就是底商和铺位
首先你需要对你的目标城市进行商业分析看看人流最多的商业区在哪里一般黄金地段是没有商铺出售的房东都是自己持有商铺进行出租所以能够提供出售商铺的位置很少有真正黄金的地方
作为一个单纯的投资人了解这点很重要
第一重要的是投资回报
一般来说开发商很精明预期价值好的商铺价格不会很低你需要首先考察周边区域的商铺租金价格,算算年租金,然后计算一下你看中的商铺需要投资多少——首付+月供+物业管理费等,然后大约计算一下年利润这样很简单就能知道买这个谱子是不是划算了
投资回报率的算法网上很多很多很多,你百度一下就可以了,按我说的方法简单算一下也是可以的。但是这中间有个风险,就是你无法确定你在收房后多久才能把房子租出去,中间如果雇佣中介还需要支付相应的费用。另外如果商铺经营的不好,租赁人会退租,这样你等于又损失了预期的租金收入。
第2重要的是在一堆商铺中选择最好的商铺。当然了金角银边这个是基础看看道路是否对你不利,过宽的马路阻隔人流。如果周边有成熟的商业氛围,那么着铺子投资价值就可能高一些。
铺子内部要方正,要有合理的开间进深比——不是说开间越大就一定越好——打开间的铺子可能价格也贵,别小看开发商,至少我在定铺子价格的时候会有很多的价格因素,每个铺子都是考虑多方因素才定价的。内部不要有太多的墙和转角——这个用常识就可以明白了。
原则上商业在设计的时候就考虑到均好性,一般不会出现绝对不能买的产品。但是所谓的绝对不能买的东西就是我前面说的投资风险。你必须正确评估铺子所在区域未来3-5年的商业发展、人口增长情况以及市政的完善程度不要被销售员忽悠太多,好多商铺,当初说的都很好,客户一激动买了,结果10年过去了人口也没长多少,稀稀拉拉,没人流哪儿来的收入?租户赚不到钱哪儿有你的房租?
理智永远是投资人的根本品质。
说一下那个什么返利,瞎掰,羊毛出在羊身上,他们是吧12%计入售价中,等于是用你自己交的钱每年返还给你一点。完全没有意义。你跟他们说不要返利,直接给我高折扣。
大型商场的铺位——分两种
一种是实际的铺位,卖你多少就是多少,你拥有一个实体的铺位。出租的时候是按照实际的铺子尺寸出租。你的铺子能租多少钱就是多少钱。
另一种是经营权(北京的sogo南馆就是这种模式)。你不拥有实际的铺位,而只拥有一定比例的所有权。商场在出租的时候可以打乱所有的铺位,从新分割,然后按照大家购买出资的比例支付租金收益。比如你华100万买了一个铺子的所有权,别人花1000万买了10个铺子的所有权。无论后来商场划分了多少铺子,出租给多少商家,最后你们分租金的比例是1:10你一份别人10份。而你们是不能单独出租的。这种有点像股份制公司似的。大家相当于入股。
不过你说的好像是第一种情形不要返利要高折扣直接给你打折所有的返利都是骗人的。
另外如果有钱尽量选择位置好面积大的铺位,这样的铺子投资价值更高而且不容易掉价。

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买空调注意什么问题?这四点要考虑!

空调是大多数家庭都会安装的制冷制热设备,很多人在购买空调的时候不知道应该要注意什么问题。购买空调的时候,很多人都会选择一些比较知名的品牌。其实在选择空调的时候,除了要看品牌,还有很多需要注意的问题。比如说,空调的能效比如何,空调的制冷效果怎么样。在进行购买空调的时候这些都是需要注意的,下面,小编为大家详细介绍还有那些问题买空调注意什么?买空调要注意什么问题:1、制冷量买空调的时候要注意空调输出的功率,一般的空调是200瓦/平米的,就是说16平米的房间是需要3200瓦的制冷量的,所以要买1.5匹的小空调,32机的就够了。因为制冷量大的空调的价格会很高,要根据自己房间的大小进行选择。2、能效比买空调一定要看空调的能效,看看空调属于属于节能型的。在空调型号的后面就可以看到,型号后面会有一个数字标记出来的。空调的能效比是等于制冷量除以消耗功率的,可以分为五个级别的能效,一般来说匹数越大,能效就越大,能效越大的空调的耗电量是比较大的,所以最好选择一些能效中等的空调,即可以节能又可以省钱。一般家庭购买2级能效的空调就可以了。3、变频机和定速机买空调还要了解空调的变频机是怎样的,听一些变频机压缩机在工作的时候会不会发出一些杂音或者噪音。变频机比较适合在自己的卧室使用,因为变频空调几乎是没有声音的,但是变频空调的价格会贵一些,如果是大厅使用可以不安装变频空调。但是变频空调是比较省电的,如果是经常使用空调,最好买变频的,以后的电费可以节省很多。4、品牌空调的品牌也是很重要的,现在国内最好的是格力和美的两大品牌。可以根据自己喜好购买,不一定要买进口的。适合自己使用的空调品牌是最好的,国内的格力就非常不错,物美价廉。购买空调前的一些注意事项一:楼层位置:是否在顶层(在顶层的话夏天就容易吸晒)。PS:如果在顶层的话选择空调就要在原有的基础上选择大一点。二:房间布局:窗户是否下午太阳能直接晒到家里(下午太阳热、紫外线)。室内转角是否很多。PS:如果是西晒、转角过多同样也要选择大一点。三:人:家里多少人,小孩多还是老人多。PS:主要是分析人在家里的流动,人多流动大对空调制冷、制热都需要考虑到的。四:空调实用面积(大众版):12个平方内=小1匹(23机)16个平方内=1匹(25、26机)20-23个平方内=1.5匹(35机)25-33个平方内=2匹(0机)35-40个平方内=2.5匹(60机)40-50个平方内=3匹(72机)这个数值适合大众使用条件简单的用户,如有上述1、2、3等条件的则相对加大空调的P数。五:如何选择空调:空调选择宁大勿小(这里的大误差在半P左右,相当于12个平方本来需要购买小1P,但我住在顶楼。那我最少都要买到1P的了)另外,影响房间所需制冷量的因素不仅包括房间的大小,而且门窗、外墙的方向、居住人数、电器设备等也是重要的影响因素。六:空调配件目前市场了解到:管线:空调挂机原包装3米管左右、柜机4米左右。(三菱电机的管线都要多一米,即挂机4米、柜机5米)。支架:现在厂家无支架配送的,小卖铺有的送,大卖场有时需要花钱买的。(三菱电机原包装含原装支架、海尔个别型号含支架)。七:空调安装条件通常这点很重要,空调是半成品,有些条件不否的须要另外加钱的。三分质量,七分安装。所以了解空调的安装条件也会在我们的购买上节省很多时间减少不必要的麻烦。1.支架(除三菱、海尔个别型号有支架送外):如果你的小区有空调位置那就不需要支架了,如果需要把外机挂在墙上则需要买的。看情况大的节假日也会限量送到。2.管线:除原包装外的管线都是要花钱买的。3.安装外机:室外机能否从本层出去。有的朋友家里的窗户上了防盗网且焊死了,室外机拿不出去这就需要从楼上往下吊机。造成吊人吊机费。4.墙孔:具目前了解还没有免费打一次性成孔的(就是专业打孔机打的)。都是免费冲击钻打的孔。5.这个很重要2匹以上的柜机都是没插头的。(因功率较大需安装空气安全开关)买空调注意什么?买空调的时候要注意的事项其实还是很多的,现在不少人购买空调都是看一眼价格和品牌就买了。买空调最好要谨慎一点,现在很多空调的都是有噪音的,价格低的空调一般性能都比较差,但是也不是越贵的越好。一般家庭使用的空调购买1匹或者1.5匹的就足够了,价格的话,在2000元到3000元都是正常区间。超过4000元的空调属于比较贵的,要慎重考虑。

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