宅基地使用权流转问题讨论

现如今，农民宅基地问题越来越受人们关注。那么宅基地使用权的流转问题是如今人们讨论的热烈话题。宅基地尽管是一种财产权利，但是具有一定的身份性质，没有宅基地也就象征着失去土地所有权。所以现在大家对宅基地问题越来越关注，大家都希望对有关宅基地问题有个透彻的了解，以便于在关键时刻更容易的处理宅基地问题。有人说宅基地可以随意转让，那么拥有这样的想法你就错啦。下面我们用一个来证明。村妇王某，早年丧偶，由于年迈无人照料，遂征得子女同意将自己在村中的房屋一套（已办理宅基地使用权）卖掉，跟随其子去外地生活。2011年3月份，王某以3万元的价格将村中房屋卖给同村无房无宅基地的村民小刘，并办理转让手续。由于房屋年久失修，小刘于2012年5月份准备将买来的房屋翻新，担心宅基地被村集体收回，通过这个例子，我们可以清楚地知道宅基地作为土地所有权的归属，并不是谁都可以轻易地随意转让的。必须通过合法的途径手段。希望大家在以后遇到此类问题时，不要轻易的解决，应该以正确的方法去解决，否则容易造成法律问题。转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等相关法律条文虽有涉及，但比较笼统，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。如果你一味地按照自己的意愿去处理问题，非但不能达到结果，而且可能把事情搞到无法控制的局面。到时候问题就不是简单的宅基地转让问题啦。所以大家一定要按照国家政策和行政规章来做。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；这样对于宅间基地转让来说都是在同一经济体内部，这样转让起来就容易多啦，而且少了很多不必要的麻烦。受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件转让行为须征得本集体经济组织同意；基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。在观看以上内容后，相信大家一定对这个问题有了更深的了解，希望大家以后再遇到此类问题时一定要以清醒的头脑来处理，千万不要随意处理，以免造成不必要的麻烦。最后祝愿大家能够正确的处理，达到自己的目的。

关于宅基地使用权转让问题

生活在农村的人基本都知道宅基地使用权是什么，可能有些朋友不是很了解宅基地使用权，其实，说白了，宅基地使用权就是农民可以享用在集体所有的土地上进行合法的建造住宅和一些设施(例如农舍)的权利。不过要注意一点就是，宅基地使用权的转让不像你想的那么简单。接下来，小编来给你说说关于宅基地使用权的转让相关问题吧。一、宅基地使用权的取得依据民法原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得分为原始取得和继受取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据。根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性,其原始取得的情况基本上只有审批取得一种,而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格,即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得再申请宅基地使用权。具体而言，宅基地使用权的申请程序如下:(1)农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请;(2)村民委员会根据村镇规划对宅基地使用权申请进行审核,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意;(3)经乡(镇)人民政府审查后报县级人民政府土地行政主管部门审核,由同级人民政府批准。农民必须对宅基地使用权进行申请,获得批准后才可以使用宅基地,不得在未获批准前擅自使用宅基地。二、宅基地转让行为的效力，应根据受让主体不同加以区分对待：(一)、农村村民之间进行宅基地使用权转让。目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点：一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。第一种观点认为，依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则,农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第二种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件，如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记;二是z转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。(二)、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。一种观点认为以上法规并未明确禁止农村村民向城镇居民转让宅基地，国务院颁布的“通知”不具有法律法规效力，不能认定转让行为无效。而且，允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地对农民和城镇居民来说都是不公平的。另一种观点认为国土资源部“决定”和国务院颁布的“通知”只是政策性的文件和部门规章，虽不具有法律强制效力，但反映了立法者对宅基地使用权转让的态度。在实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。如同上面所说的那样，对于宅基地使用权的转让问题是需要区别对待的，第一，对农村村民之间的转让土地，可以根据实际情况，且条件允许的话就可以进行转让，也就是说村民与村民之间转让土地是允许的，但需要去找律师或者政府公办完善其资料，维护好双方的利益，同时起到法律的效力。第二，如果农村村民将宅基地使用权转让给城市居民这种行为是严格禁止的，在这种情况下签订的合同是无效的。